Спасём Берёзовую аллею!

Наша аллея — наша жизнь

Законен ли договор аренды земельного участка

или сколько стоило АО "Центр-Инвест" стать монопольным застройщиком московского района

Как известно, чтобы начать строительство, нужно обладать правами на земельный участок под стройку. Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду установлены главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а в нашем случае еще и Законом города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве».

На практике для того, чтобы АО “Центр-Инвест” получил право заключить договор аренды на земельный участок для дальнейшего строительства, согласно ЗК РФ было необходимо проведение торгов в форме аукциона. Конечно же, всегда есть исключения, и полный перечень случаев, когда проведение торгов не нужно, перечислен в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и п. 3.1 ст. 8 Закона о землепользовании в городе Москве, но АО “Центр-Инвест” не подходил под данные критерии.

Тут возникает вопрос, как же тогда получилось, что АО “Центр-Инвест” получил договор аренды на земельный участок без проведения торгов? Сколько стоит инвестиционно привлекательная земля в аренду без проведения торгов?

В далеком 2005 году Правительство Москвы заключило контракт с инвестором ООО “Проммедиа” и соинвестором ООО “ЮРПРОМКОНСАЛТИНГ” во исполнение Постановления Правительства по реконструкции района Левобережный (327-ПП, позже 494-ПП). При этом ориентировочный совокупный объем финансирования проектирования и строительства всей программы реконструкции составлял 10 млрд. руб., а совокупный объем финансирования строительства, осуществляемый соинвестором, составлял 47,5 % или 4.8 млрд руб. Инвестор осуществлял финансирование 50%, а город оставшихся 2,5% от общего объема финансирования. До определенного момента контракт сторонами исполнялся, инвесторы инвестировали, строили, распределяли между собой построенные площади после сдачи объектов.

Но в начале 2011 года соинвестор обратился в в Арбитражный суд по факту того, что на тот момент, несмотря на сроки, установленные договором, не было осуществлено строительство корпусов 16А, 16Б, 21 микрорайона 1, корпусов 8А-8Б, 17, 18, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 41-41-43, 45, 46 микрорайона 2 района Левобережный, а финансирование строительства со стороны города Москвы было прекращено. При этом соинвестор уже профинансировал строительство этих корпусов на 600 млн. руб. Однако требования к ответчикам не ограничивались возвратом этой суммы. Соинвестор посчитал свою упущенную выгоду в размере 18.4 млрд. руб, а также реальные убытки в размере 409 млн. руб.

Заметим, что к моменту подачи иска соинвестор всего по контракту оплатил в качестве конкурсного инвестиционного взноса 711 млн. руб. (50% от суммы всего взноса - изначальной платы за вступление в договор инвестирования), на цели финансирования проектирования и строительства объекта 1.1 млрд. руб, включая 600 млн. руб, предъявленных к взысканию через суд, и получил права на жилые площади в построенных корпусах 8, 11, 13 и 10.

Арбитражный суд первой инстанции посчитал требования о взыскании упущенной выгоды, реального ущерба и процентов с них необоснованными и постановил удовлетворить только требование на возврат суммы предоплаты в 600 млн. руб. Апелляционный суд подтвердил решение суда первой инстанции, но соинвестор направил дело в кассационный суд, который усмотрел неточности в определении правовой природы инвестиционного контракта и отправил дело на повторное рассмотрение, что по сути дало надежду соинвестору на удовлетворение его завышенных требований. И рычаг давления на город для подписания Мирового соглашения в известном нам виде.

Вот тут-то на арене появляется АО “Центр-Инвест”. Он перекупает у соинвестора все его права по инвест-контракту всего за 1 млрд. руб. и “решает” вопрос с городом: на повторное рассмотрение дела в суд стороны приходят уже с Мировым соглашением, по которому:

1. АО “Центр-Инвест” получает право на аренду земли под домами согласно адресному перечню в программе реконструкции без торгов.

2. АО “Центр-Инвест” отказывается от требования 19.6 млрд руб к городу.

3. Город волшебным образом снова заинтересован в продолжении финансирования проекта со своей стороны.

Таким образом, официальная плата за вступление АО “Центр-Инвест” в инвест-контракт в качестве инвестора и с целью стать монопольным застройщиком всея Левобережного района г Москвы составила всего 446 млн руб, что эквивалентно стоимости 15 средних квартир в построенных АО “Центр-Инвест” ЖК на территории района.

Кстати, не лишним будет отметить, что в Мировом соглашении указано, что земельные участки в аренду должны соответствовать планировке территории, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 27.12.2001 № 183-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 09.11.1999 № 1014. Но и тут, как мы знаем, что-то пошло не так.

Следующее расследование